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So versteuern Ihre Kinder Ihre Mieten – ohne Schenkung! – Steuerberater Freinsheim

Alle Spitzensteuerzahler kennen das Problem: Man muss Einkünfte mit bis zu 50 Prozent versteuern. Was man für die Kinder ausgeben muss, kann man aber nur begrenzt absetzen. Da wäre es doch praktisch, wenn die Kinder mit ihrem niedrigen Steuersatz gleich direkt einen Teil der Einkünfte versteuern würden.

Muss man immer gleich alles verschenken? Die Übertragung von Einkunftsquellen ist oft zu endgültig: Denn geschenkt, ist geschenkt und wiederholen, ist gestohlen. Das Kind könnte also die geschenkte Eigentumswohnung beim 18. Geburtstag in einen Ferrari eintauschen.

Der „befristete Nießbrauch“ löst dieses Problem: Man kann an vermieteten Immobilien befristet einen Nießbrauch – im Fachjargon „Zuwendungsnießbrauch“ genannt – zu Gunsten der Kinder bestellen. Dann sind diese Vermieter auf Zeit und müssen während dieser Zeit die Mieteinnahmen versteuern. Mit Fristablauf des Nießbrauches wird er automatisch im Grundbuch gelöscht und die Eltern kassieren wieder die Mieten.

Beispiel: Unternehmer Meier besitzt ein Mietshaus, das jährlich 20.000 Euro Mieteinnahme abwirft. Er bestellt seinen beiden Kindern (12 und 10 Jahre alt) den befristeten Nießbrauch, der mit deren 18. Lebensjahr automatisch endet. Bis dahin versteuern dann die Kinder die Mieten. Es ist durchaus in Ordnung, wenn man den Kindern auferlegt, ihren Lebensunterhalt von diesen Mieten zu bestreiten.

Wichtig zur steuerlichen Anerkennung: Bei Übertragungen auf minderjährige Kinder  muss ein vom Vormundschaftsgericht bestellter Ergänzungspfleger mitwirken. Die Kinder müssen dann fortan selbst als Vermieter auftreten, u. a. also ein eigenes Mietkonto haben. Wenn sie noch zu klein sind, dann können die Eltern sie durchaus vertreten.

Steuerliche Besonderheit: Beim Zuwendungsnießbrauch können die Kinder keine Abschreibung ansetzen. Denn sie haben die Anschaffungskosten nicht getragen. Laut gesetzlicher Regelung muss der Nießbraucher die Zinsen bezahlen, der Eigentümer hingegen die Tilgung. Deshalb eignet sich der Zuwendungsnießbrauch auch eher für bereits abgezahlte Immobilien.

Fazit: Durch den befristeten Zuwendungsnießbrauch kann man Mieteinkünfte für ein paar Jahre (z. B. bis zur Volljährigkeit oder bis zur Beendigung des Studiums) mit auf Kinder verlagern. Diese müssen dann die Mieten versteuern und davon selbst ihren Lebensunterhalt bestreiten.

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